Недвижимость

Ведущие российские банки вновь начали выдавать «семейную ипотеку». Параметры заключения сделки теперь неприятно удивят даже искушенных заемщиков.

ВТБ официально заявил, что получил новый лимит финансирования продуктов категории «семейная ипотека». Это позволило организации 13 ноября 2024 года вновь оформлять сделки. Такой информацией поделилась руководитель подразделения по связям с общественностью на сайте маркетплейса «Выберу.ру» А. Романенко.

«Сбер» также собирается с середины месяца развернуть выдачу «семейной ипотеки» и кредитов для IT. Ранее эти организации на время прекращали заключение сделок, поскольку в конце октября исчерпали лимиты на их проведение», – сообщила Романенко.

– Ряд иных банков получил иное финансирование выплат по «семейной ипотеке». Бюджетные лимиты по ипотечным ссудам дополнительно добавили для специализированных кредитных организаций «ДОМ.РФ» и «Банк Жилищного Финансирования». Также резервные средства выделены «Альфа-банку», «Абсолют Банку», «Уралсибу», ПСБ, малоизвестному «Металлинвестбанку» и еще трем десяткам фин. структур, – уточняет специалист.

Согласно предположению Романенко, это расширит возможности будущих заемщиков и обеспечит нормальную работу рынка недвижимости…

«Однако не решен очень важный вопрос: каким будет размер первоначального взноса. Необходимо, чтобы его сократили с текущих 30–50% до прежнего 20-процентного уровня каждому заемщику, а не только для обладателей различных льгот. Пока кредитные структуры не снижают первоначальный взнос, чтобы им дольше хватало выделенных лимитов», – подчеркивает Романенко.

Отдел «Сбера» по связям с прессой заявил, что наименьшая величина стартового взноса по каждому льготному пакету – начинается от 20,1% – предназначена для строительных объектов, которые ведут партнеры банковской организации. Они получают в «Сбере» проектное финансирование, подписали условия программы «Комплексное предложение».

Наименьший возможный взнос может применяться, когда оформляют льготную ссуду с повышенным лимитом (на «избытки» кредитных сумм, превышающие льготную величину, начисляются проценты на основе рыночных ставок), либо когда комиссию выплачивает застройщик. Во всех остальных ситуациях вступить в льготные ипотечные программы можно будет только после выплаты взноса не менее 50,1%.

На сайте ВТБ уточняется, что льготная программа семейной ипотеки предназначена только для строго ограниченного круга стройобъектов. Люди, интересующиеся таким предложением, должны будут выяснять у застройщиков, можно ли пользоваться льготами. Первоначальный взнос может составить от 20,1% (такая возможность предоставлена зарплатным клиентам банка).

Упрощенный режим доступен в рамках «Комбо-ипотеки» (если доход достаточно велик, а человек готов доплачивать по рыночной цене). При заключении подобной сделки потребуют документально подтвердить факт занятости, величину дохода.

Еще льгота распространяется на оформляющих займы для ИЖС, при условии получения финансирования проекта подрядчика в ВТБ. Во всех остальных случаях первый взнос — не может быть ниже 50,1%.

– Каждое позитивное событие в области льготных ссуд очень приятно для отечественных заемщиков, – полагает руководитель саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков», сотрудник МГСУ К. Кулаков. – Но важно учитывать изменение условий выдачи подобных займов и то, что изначальный взнос минимальный только в отдельных ситуациях.

«Иначе говоря, параметры меняются, и теперь услуга доступна не каждому. Это связано как с увеличением ключевой ставки, так и с уменьшением бюджетных лимитов. Хотя выдавать льготную ипотеку начали снова, есть ощутимый риск повышения стоимости ссуд и падения востребованности жилья», – полагает специалист.

– Базовые параметры выдачи займов по семейной ипотеке неизменны и однозначно заданы на уровне правительства, – указывает начальник сектора аналитической работы портала Банки.ру И. Солдатенкова. – Ставка не превышает 6%, изначальный взнос составляет от 20%, наибольшая сумма ссуды 12 млн. рублей в столице и 6 млн. рублей в прочих регионах РФ.

«Бюджетные средства заканчиваются довольно быстро и у банков могут исчерпываться внутренние лимиты. Следовательно, собирающиеся оформить подобную ссуду, должны будут поторопиться с подачей заявки», – указала Солдатенкова.

Отдел ВТБ по связям с общественностью подчеркивает, что при нынешнем уровне рыночных ставок до конца 2024 г. именно семейной ипотеке придется отдать предпочтение. Она останется лидером продаж.

Ведущие банки уже два раза в течение осени заявляли о временной приостановке выдачи семейной ипотеки по причине окончания выданных лимитов. После каждого такого объявления госкорпорация «ДОМ.РФ» перераспределяла очередную сумму поощрения, программы сразу же возобновлялись. Министерство финансов считает, что до конца нынешнего года такая проблема больше не возникнет.

В новостройках московских ЖК снизился процент готовых к заселению квартир. Так, буквально за год общее число недвижимости на продажу с отделкой составляет всего 40%. Примечательно, что нововведение коснулось жилья комфорт-класса, которым традиционно интересуются обеспеченные клиенты. Что стало причиной тенденции, предстоит разобраться.

После изучения рынка специалисты компании «Метриум» сделали выводы. Если в прошлом году доля квартир с чистовой отделкой составляла 38% от предлагаемого жилья, теперь только 31% от всех предложений. В то время как процент «голых» квартир без перегородок и коммуникаций увеличился с 43 (в прошлом году) до 47 (в нынешнем). Остальные квартиры, готовые на продажу, относятся к категории white box с черновой отделкой без косметики – обоев, напольных покрытий. Здесь присутствуют только выровненные стены и потолки.

Представленные цифры – это «средняя температура по больничному учреждению». Здесь анализировали обобщенные данные по новостройкам без разделения классов. Ведь в жилье премиум-класса квартиры в основном сдавались без отделки, чтобы не переделывать лишнюю работу дважды. Сегодняшняя тенденция – отказ от чистового ремонта – в большей мере касается жилья класса «комфорт».

По мнению экспертов компании «Метриум», которое озвучил управляющий директор Руслан Сырцов:

«Тренд на увеличение доли квартир с черновой отделкой в основном связан с удорожанием жилья, касаемо всех предложений рынка. Доступные ранее ипотечные кредиты позволяли покупать более дорогие квартиры, готовые к заселению. Теперь же потребители вынуждены экономить, поэтому меньше приобретают готовых квартир, предпочитая отложить ремонт на какое-то время».

Деньги на готовый ремонт можно предусмотреть в ипотечном кредите

Тенденция на уменьшение доли готовых квартир радует не всех покупателей, которые желают без лишних проблем заселиться в жилье сразу после оформления договора. Для таких клиентов по-прежнему есть предложения новостроек, где имеются уже готовые для эксплуатации корпуса с квартирами (для немедленного заселения).

При этом по подсчетам журналистов разница квадратных метров готовой и неотделанной квартиры составляет примерно 20 тыс. рублей. Если сказать иными словами, у покупателя есть выбор – купить дешевле и сделать ремонт самостоятельно. При этом придется потратить время, нервы и физические силы. Можно также оформить ипотеку на большую сумму, приобрести квартиру с готовым ремонтом, избавив себя и семью от лишних забот. Стоит отметить, что цены на стройматериалы периодически растут.

Серьезной проблемой городов в Арктике является отток жителей. Немалая часть населения уехала из северных регионов уже достаточно давно, оставив всю недвижимость бесхозной. Теперь эти объекты вновь начинают приносить пользу людям. Руководство Мурманской области стало заботиться о ремонте брошенного жилья.

Муниципальные органы подобным методом добиваются сразу двух целей: удовлетворяют запрос на жилье для работающих вахтовым методом и снимают с себя обязанность расходовать средства на поддержание опустевших квартир. Даже если в них никто не живет, приходится отапливать эти квадратные метры, содержать там инфраструктуру. Как само население Заполярья, так и профессионалы жилищно-коммунальной отрасли горячо одобряют подобную практику.

– Прежде очередь на жилье хоть немного, но двигалась, – заявила живущая в одном из ветхих домов Мурманска А. Иванова. – Теперь дома начали попросту рассыпаться. Я бы охотно переехала куда-нибудь, уж старость не за горами, но очень важно получить благоустроенное жилье. Даже брошенная кем-то квартира, если ее приведут в порядок за счет бюджета, вполне подойдет.

Муниципалитеты находят выход сразу из двух ситуаций

Живущая в закрытом городе Александровск Е. Потапова уже пользуется восстановленной за муниципальный счет однокомнатной квартирой. Она крайне рада тому, что в новом жилище никакой дополнительный ремонт не понадобится.

– Дверь новая, плита новая, стеклопакеты с нуля поставили. Мне все понравилось! – сказала горожанка.

Сведения одной из организаций по снабжению теплом красноречивы: в одном лишь Мурманске и в расположенных рядом с ним населенных пунктах в конце 2021 года на балансе было свыше 2700 пустых квартир. Один только александровский муниципалитет расходовал на их содержание (и только по статье «отопление») примерно 50 млн. рублей ежегодно. Сейчас обстановка существенно изменилась.

Риэлтерские агентства подчеркивают: спрос настолько велик, что абсолютно любая недвижимость, даже неотремонтированная, сразу продается или снимается. Особую активность проявляют вахтовики. Как только местные власти начали изыскивать имеющиеся резервы, существенно сократилось число пустующих квартир. Если раньше они никому не были нужны, то после долгого отсутствия людей проводится необходимый ремонт. В улучшенном состоянии бывшее бесхозным жилье предоставляется людям по договорам социального найма.

Даже если прежний владелец или наследник вернется и попробует вновь получить свои прежние квадратные метры, сделать это будет уже невозможно, так как недвижимость переоформляют на муниципалитет. По заявлению мурманской городской администрации, передача в этом случае оформляется в официальном установленном порядке, что исключает выдвижение претензий.

Как только власти узнают об опустевшей квартире, в различные организации подаются запросы. Они осуществляются с целью, чтобы выяснить, не может ли кто-то претендовать на нее. При отсутствии таковых лиц или их отказе пользоваться недвижимостью чиновники оформляют пакет документов нотариально. При этом город становится наследником в соответствии с действующим законодательством.

Сейчас муниципалитеты Мурманска приняли на баланс 41 квартиру. В городах Гаджиево и Полярный до конца 2024 года отремонтируют 51 объект. В Александровске на ближайшие несколько лет в планах стоит ремонт 139 квартир. Цифра велика, но и спрос огромен – в очереди на улучшение условий проживания стоят сотни людей. Приоритетом будут пользоваться семьи военнослужащих, педагоги, медики. После них идут сироты, а дальше – стоящие в очереди на соцнайм.

В среднем восстановить квартиру муниципалитет может за 0,5 млн. рублей. Но, естественно, в каждом случае сумма будет определяться тем, в каком состоянии находится объект. По утверждениям властей ЗАТО Александровск, выгода для бюджета от такой инициативы заметна уже спустя 1,5-2 года.

Расходы на ремонт квартиры примерно сравнимы с затратами на содержание пустующего жилья. Однако их можно уже рассматривать как инвестицию, причем окупающуюся максимально быстро. Стоит заселиться жильцам, как они начинают платить за содержание недвижимости, а не муниципальные власти. Главная польза не чисто бухгалтерская. Она в том, что подобные усилия привлекают на север востребованных профессионалов и помогают удержать их на месте. Успешно закрываются кадровые лакуны, люди получают приличную работу и удобные жилища, а регионы – постоянных жителей.

Намерение заблокировать раздачу ипотеки с очень длительным периодом выплаты высказал главный финансовый регулятор на территории России. Такая информация содержится в очередном аналитическом материале, посвященном совершенствованию системы лимитов по займам.

Эксперты центрального банка выяснили, что таких кредитов стало намного больше. Их уже не 10%, как в прошлом году, а целых 30%. Банки предлагают более длинные сроки выплаты, чтобы продемонстрировать щадящий размер ежемесячного платежа. Однако контролеры обращают внимание, что на столь длительных отрезках времени заемщикам может быть сложно выплачивать долг по причинам, которые банк не в состоянии оценить заблаговременно. Именно это и послужит основанием для очередного запрета.

Предполагается, что ужесточение требований произойдет с июля по сентябрь 2025 года, если у регулятора появятся надлежащие права (специальный закон уже прошел первое чтение в парламенте).

– Запрет связан с осознанием финансовыми властями проблем прогнозирования величины кредитных рисков на столь продолжительное время. Опасность невыплаты связана с конкретными людьми, – полагает сотрудник финансового университета А. Цыганов.

«Зачастую столь продолжительное время кредитования превышает период, когда заемщик остается кредитоспособным. Это сразу обозначает вероятные сложности. Многие получатели ссуд рассчитывают на заблаговременное погашение долга, но для входа в ипотечные отношения на длительный срок им приходится увеличивать переплату. Этому не мешает даже ощущение меньшей величины помесячного платежа.

Уменьшить кредитные риски позволяет использование страховых программ, но они дороги сами по себе. Не всегда есть и возможность привлечь молодых созаемщиков с хорошими доходами. Суммируя все сказанное, финансовые власти как раз и стремятся уменьшить сроки кредитования до разумного уровня», – подчеркивает специалист.

Он полагает, что корень проблемы в психологии: заемщики очень часто выбирают кредитные пакеты только с учетом способности выплачивать определенную сумму ежемесячно. Однако восприятие займа как некоего аналога аренды способствует повышению финансовых рисков.

Стоит заметить, что выгодность сверхдлинных займов, как заявил начальник аналитической службы агентства «ДОМ.РФ» М.Гольдберг, выступая на XVIII Московском форуме лидеров рынка недвижимости, лишь кажущаяся. При получении ссуды на 8 миллионов под 25% годовых сроком на 20 лет помесячная выплата составит 136 тысяч рублей. Идентичный кредит сроком на 3 десятилетия подразумевает ежемесячную уплату 133 700 рублей. Хотя разница составляет жалких полтора процента, увеличение переплаты с избытком перекрывает всю мнимую выгоду. Даже когда ставка по кредиту будет не 25, а 10%, разность в платежах все равно невелика (70 и 77 тысяч рублей), а переплачивать придется много.

Каждые дополнительные 10 лет сокращают выплату ипотеки в течение месяца менее чем на 3000 рублей…

«Вообще, в финансовом мире все давным-давно знают, что оптимально выплачивать ипотеку от 15 до 20 лет, – указывает Гольдберг. – Даже в текущей аномальной ситуации расчетный период погашения долга в среднем 12 лет, что достигается за счет маткапитала и рефинансирования».

– Уже даже 30 лет – абсолютно неэффективный с точки зрения финансов период. На такое время при каких угодно ставках брать кредит недопустимо, – заявляет специалист. – Любой знаток финансовой грамотности не рекомендует рассматривать займы на период более 20 лет.

«В настоящее время выдача ипотеки на 31 год и более все равно остается экзотикой, – подчеркивает начальник подразделения по работе с новостройками в фирме TYMY А. Перевозников. – Во-первых, самих финансовых продуктов такого рода немного, банки практически никогда их не предлагают. Они наоборот, устанавливаются строгие ограничения по возрасту. Здесь учитывается ориентировочное время трудоспособности. Во-вторых, кредиты со сверхдлинными сроками не привлекательны с точки зрения выгоды. Это знает любой человек, который хоть немного разбирается в математике сложных процентов. Оформив займ на 35 лет вместо 30, удастся ужать помесячный платеж всего на ничтожные десятки рублей, в лучшем случае на сотни».

– Ипотека на период более 30 лет непопулярна, – акцентирует внимание руководитель подразделения по связям с общественностью на портале «Выберу.ру» А. Романенко. – В октябре 2024 года подавало заявки на продукты такого рода всего 0,06% активно интересующих ипотекой.

«Это все вполне понятно, – сообщает Романенко. – Первое: теперь очень немного банков, которые готовы предложить займы на сверхдолгие сроки. Второе: финансисты хотели бы, чтобы выплата ссуды оканчивалась не позднее чем заемщику исполнится 65-70 лет. Именно поэтому самые долгосрочные продукты предлагают только тем, кто не старше 30 лет. Третье: выгодность от получения займа на очень продолжительные периоды иллюзорна. Сама естественная динамика рынка и применение людьми соображений элементарной логики привели к отказу от выдачи сверхдолгосрочных ипотечных ссуд. Запрет на деле мало что даст».

– Теперь банки перестали выдавать ссуды на приобретение недвижимости на время более 3 десятилетий, – согласен и руководитель по ипотеке и другим финансовым инструментам в группе компаний «А100» Р. Азизов.

Но при этом он проявляет сдержанную осторожность и думает, что при бурном росте ставок и практически полном замораживании различных вариантов субсидирования увеличение периода кредитования помогает сократить помесячный платеж.

«Если бы такую возможность сохранили, вели бы заемщики себя практически так же, как и сейчас, – сообщает Азизов. – 30-летнюю ипотеку принимают на себя в основном ради сокращения взноса, но закрывают ее обычно за 9 лет. На ускоренное гашение займа тратят решительно все доступные ресурсы. Семьи в курсе, что если финансовое положение испортится, базовый платеж не слишком обременит кошелек. Подобную меру не рассматривают лишь счастливчики, взявшие кредит по субсидированной ставке 0,1% на весь срок. В этом случае действительно нет смысла перенапрягаться. Очень низкая ставка практически уничтожает переплату».

Решили ограничить предельное время выплаты кредита, что позволит уменьшить потери заемщиков. Однако проблема в рыночных ставках: если квартира стоит 12 миллионов рублей, платить за нее придется свыше 200 тысяч, а за 30 лет вы переплатите более 60 миллионов.

В сентябре 2024 года, как выяснил Центробанк, среднестатистический период выдачи ипотечных займов превысил 25 лет (302 мес.). Такой показатель уже в последние 2 года практически стабилен. Предельный уровень был достигнут в июне 2024, когда в среднем ипотеку брали на 310 месяцев. Для сравнения: в конце далекого 2017 года ипотечные займы в среднем выдавались на 15,5 лет.

Сбыт жилья теперь уже не свободен от этого экономического недуга. Строительные фирмы стараются путем различных манипуляций уменьшить площадь недвижимости и максимально экономить, не признавая этого по факту.

Шринкфляция подразумевает, что производитель товара негласно снижает объем упаковки или массу закладываемого продукта. Известный практически всем пример – переход от 1 л. молока и от 1 кг круп к 0,8-0,9 литров или килограммов соответственно. Стоимость упаковки та же самая, что и в полноценном варианте.

Нечто похожее совершают и девелоперские фирмы, заявил глава НОСТРОЙ А. Глушков, выступая на очередном XVIII Московском форуме лидеров рынка недвижимости. Каждый застройщик сейчас пытается выжать максимальную выгоду, поясняет эксперт: площадь понижают, ухудшают отдельные характеристики, сокращают емкость парковок, сужают места общего пользования. Упрощают инфраструктуру и экономят на благоустройстве, в конце концов…

«Как бы к этому не относиться, но подобная болезненная мера существует, хотя и носит вынужденный характер», – заявил Глушков.

Средняя площадь уменьшилась на 13 кв. м., цена не упала

– Шринкфляция выражается в хитростях, разных способах мелкой экономии, – подчеркивает начальник комиссии по проектному финансированию при «Общественном совете Министерства строительства России» Рифат Гарипов. В рамках закладываемого на сооружение объекта бюджета, по его оценке, такие выгоды невелики.

Наличие сложной системы согласований мешает идти на самые очевидные варианты шринкфляции, хотя уже есть распространенные способы. Часто убирают межкомнатные стены, выигрывая несколько квадратных метров. Другой вариант – внести балкон в общую площадь без понижающего коэффициента. Стоит отметить, что некоторые застройщики все же используют этот коэффициент, ведут себя сравнительно честно.

«Противостоять абсолютно любым уловкам, даже самым хитрым и неочевидным, помогает кадастр. Здесь можно всегда узнать реальные габариты помещений», – уточняет Гарипов.

Некоторые строительные компании плавно снижают площади двухкомнатных и трехкомнатных квартир, сокращая нежилое пространство. Холлы становятся меньше, коридоры пропадают. Цена квартиры снизится, но за квадратный метр покупатель заплатит больше денег. Иными словами, согласно заявлению эксперта, строительные фирмы наращивают спрос и поднимают продажи. Это происходит, несмотря на стремление потребителей экономить, и даже отчасти благодаря такому стремлению.

«Девелоперские структуры подобным методом снижают затраты на фоне подъема расценок на стройматериалы и доставку, – полагает брокер по рынку недвижимости в двух столицах Е. Миллер. – Но такие действия неизбежно отражаются на качестве: упрощение технологий и снижение стоимости материалов может спровоцировать трещины, протечки, привести к преждевременным ремонтам и даже авариям. Купившие жилье не всегда сразу замечают подобные факторы, однако на долгосрочном периоде неудобства будут ощущаться: становится тесно, не хватает парковок, хуже будет с шумоизоляцией, больше утекает тепла и т. д.».

– Следует внимательно изучить планировку и параметры жилья, а не только одни расценки, – считает Евгения Миллер. – Пытаясь выгадать за счет качества сейчас, придется нести более серьезные потери в дальнейшем.

«Однако существуют более перспективные методы экономии. Снижение рекламных и маркетинговых издержек – один из них, – подметил Гарипов. – Это более культурный метод действия, нежели переход на некачественные материалы или ловкость в подсчете квадратуры».

– Шринкфляция в полной мере коснулась и загородной недвижимости, – сообщил руководитель по развитию жилищной сферы в «ДОМ.РФ» Е. Квасенков. Сокращается площадь дома. Если еще недавно частная застройка в среднем занимала 130 кв. м., то теперь уже 117 квадратов.

«Стоимость неизменна, а квадратов-то меньше», – резюмирует специалист.

Во многом это связано со спросом. Еще недавно люди стремились покупать как можно более крупные дома, но сейчас, в отличие от 2000-ых, пришло осознание: ряд помещений и дополнительные этажи избыточны. К тому же сыграла роль и экономия.

– В конце 2010-ых типичный потребитель думал, что дома меньше 100 квадратов на семью маргинальны. Однако теперь они стали практически безальтернативным решением, – сообщает начальник отделения загородного рынка в компании VSN Group О. Магилина. – Кроме того, малогабаритные частные дома охотнее покупают люди, привыкшие к многоквартирному жилью, не учитывающие нюансов жизни за городом. Скажем, когда входная дверь распахивается в подъезд или на улицу, без отсечения холодных воздушных струй жилище величиной ниже 100 квадратов будет моментально выморожено. Достаточно вспомнить, как быстро зимой остывает воздух даже в хорошо согретом автобусе или троллейбусе.

«В квартирах величиной внутреннего пространства 70 кв. м. можно выделить 3 спальни или личные комнаты по 11-12 кв. м., кухню с гостевой функцией размером до 20 кв. м. В загородном жилье идентичного размера, – говорит Магилина, – Даже самая тщательная компоновка не помогает создать больше 2 спален. Все дело в добавлении тамбура и тех. помещения. Гостиная актуальнее, чем в городе, потому что сама схема использования дома принципиально иная. Практически всегда есть панорамное остекление, терраса с отдельным выходом, камин. Прием гостей происходит в несколько раз чаще».

– Загородная недвижимость сама словно поощряет больше проводить времени со своими родными и приятелями. Практически всегда спальни используются именно для сна, а основные жизненные действия происходят в совсем других помещениях. Следовательно, если «честно считать», то при площади внутреннего пространства 70 кв. м. и паре спален кухонно-гостиная зона должна иметь габарит не менее 30 квадратов», – подчеркивает специалист.