Недвижимость

Выплата компенсаций за аренду недвижимости начнется уже в конце осени: соответствующее указание подчиненным дал руководитель области А. Смирнов. Многофункциональные центры и социальные учреждения постоянно готовы обрабатывать заявки от арендаторов. Проблема в том, что немалая часть людей арендует себе квартиры или дома без оформления договора.

В самом начале августа, когда в областной центр хлынула масса вынужденных переселенцев, в социальных сетях публиковали объявления в духе: «Предоставлю для заселения квартиру», «Возьмем семью к себе». Владельцы дач в конце лета охотно отдавали их во временное пользование. Такое добровольчество оказалось очень ценным подспорьем для людей, особенно имевших маленьких детей или бежавших с домашними питомцами.

Многим беглецам помогали родственники и друзья. Уже тогда стало ясно, что пострадавших ждет суровое испытание. Но время идет, и вскоре стало понятно, что переселившиеся должны налаживать жизнь на новом месте более прочно.

Сложно разобраться, по какой причине произошел такой впечатляющий рост цен на аренду квартир: повлиял подъем спроса или начало выплат для беженцев (власти выдавали 10 или 15 тысяч, а затем до 150 000 рублей).

Факт состоит в том, что плата за 1 месяц аренды однокомнатной квартиры не самого высокого уровня в промышленной зоне увеличилась втрое. Расценки на более престижные варианты арендного жилья поднялись куда более ощутимо.

Переселявшиеся из зоны чрезвычайной ситуации были согласно на все условия. Это было единственное решение, позволяющее обеспечить хоть какой-то бытовой уют.

«Мы арендовали двухкомнатную квартиру и платим за нее 65 тысяч рублей в месяц, – сообщила одна из клиенток МФЦ, назвавшаяся Антониной. – Более чем скромно: я с дедом, дочь, зять, пара внуков. Чтобы пообедать в 6-метровой кухне, приходится ходить туда по очереди. Мы сразу же на работу вышли. Я в уборщицы пошла – а что еще остается делать? Во-первых, деньги очень нужны. Во-вторых, не будешь же сидеть на головах друг у друга в четырех стенах».

Рассказала пострадавшая и о другом. Поиск жилья оказался непрост, спасибо хорошему риэлтору…

«Попалась очень достойная женщина, без нее бы не заключили сделку. А то всякое бывает, – развила тему женщина, – Деньги выплатишь, а на следующие же сутки потребуют уходить «куда глаза глядят».

Сейчас семья решила воспользоваться компенсациями, весь пакет документов для оформления выплат уже собрали. Немало огорчает фиксированный размер платежей. Даже 40000 рублей на многодетную семью обычно не покрывают арендную плату. Тем же, кто в эту группу не попадает, платят вдвое меньше.

В областной администрации заявили, что центральные власти передали региону на возмещение расходов арендаторов свыше 1 миллиарда рублей. Но получение таких выплат возможно только после оформления пакета документов. Необходимо заключить официальный договор аренды, действующий минимум 3 месяца. Помимо этого соглашения и удостоверений личности всех членов семьи нужно предоставить справку с места обучения (если в семье есть дети 18-23 лет), номера СНИЛС. Уже около половины тысячи беженцев подали заявки и ждут рассмотрения.

Не все так просто, есть еще одна преграда, мешающая добиться компенсаций. Немалая часть владельцев жилья отказываются заключать договоры аренды или уклоняются от их государственной регистрации. Помимо нежелающих платить налоги арендодателей, вскоре может возникнуть новое препятствие: компенсации вызовут новую волну подъема цен.

Чиновники отвечают ссылкой на положения налогового законодательства:

«НДФЛ не распространяется на доходы, связанные с арендой жилья людьми, ставшими жертвой чрезвычайных происшествий, в том числе террористических действий, если эти доходы не превышают сумм, переданных арендаторам из бюджета».

Проще говоря, если арендодатель ограничится ставкой 40 000 рублей (для многодетной семьи) или 20 000 рублей (для всех остальных), налоги за эту сумму платить не надо. А вот все, что поверх планки, уже признается налогооблагаемым доходом. Власти предлагают владельцам недвижимости применять режим налога на профессиональный доход. Наряду с существенно более выгодной ставкой, самозанятые могут претендовать еще и на вычет 10000 рублей. Помогут ли эти разъяснения и использование правовых механизмов перевести ситуацию в правовое поле, станет ясно с течением времени.

Российский парламент готовится ко второму чтению законопроекта, согласно которому будут заданы ключевые правила использования общего имущества в поселках, застроенных коттеджами. Чтобы повысить степень регулирования, введут особый термин: «жилищный комплекс». Принять такое решение и установить четкие правила жизни в коттеджных поселках законодателям пришлось в рамках предписания КС РФ.

Несколько лет назад в высшую судебно-регуляторную инстанцию обратилась некая истица. Она купила 2 участка с коттеджами при них. Однако вскоре радость от покупки была омрачена требованием уплатить долг. В суде было доказано, что не были своевременно уплачены взносы за обеспечение охраны на въезде в поселок, за содержание участка шоссе и общих территорий поселка, за электрическое освещение, покос травы, борьбу с грызунами и насекомыми, работу жилищно-эксплуатационного подразделения и другие услуги.

В качестве истца на том судебном процессе фигурировала управляющая компания, на балансе которой находился сам поселок. Ответчик ссылался на то, что она лично не заключала договор с УК и не подозревала, что должна платить. Также она заявляла, что не пользовалась никакими из описанных услуг, в ходе приобретения участков не могла и думать, что они относятся к коттеджному поселку. Вокруг них не было забора, да и какой-либо общей инженерной инфраструктуры.

Судьи, разбираясь с этим делом, отталкивались от Жилищного кодекса в части, относящейся к многоквартирным домам. Они сослались на то, что владельцы коттеджей, равно как и собственники квартир, должны оплачивать содержание общей собственности безотносительно к тому, пользуются ею в данный отрезок времени или нет. Кроме того, для любого собственника строго обязательны требования, утвержденные общим собранием, в том числе решение о выборе управляющей компании и заключении договора с ней.

«В постановлении Конституционного суда приведено несколько значимых суждений. В частности, о том, что индивидуальная жилая застройка и те земельные участки, на которой она расположена, это совсем не то же самое, что и многоквартирные дома. Конституционные судьи обнаружили, что подобная специфика не отражена в актуальной версии законодательства. Скажем, не учитывается в достаточной мере пространственное удаление используемых сообща объектов от жилья», – резюмирует руководитель бюро адвокатов «Де-юре» Н.Филиппов, обладающий статусом заслуженного юриста России.

Те нормы, которые есть сейчас, появились до широкого распространения коттеджных поселков. Из-за этого Конституционный суд принял решение внести ряд изменений в законодательную базу. Государственная дума отреагировала своевременно, предложив соответствующий законопроект.

Важный факт, отмеченный большинством экспертов, состоит в том, что в обсуждаемой редакции документа термин «жилой комплекс» трактуется расширенно. К нему можно подтянуть практически любую группу жилых участков, даже земельную собственность без жилых домов и при этом вне зависимости от разрешенной области использования.

«Можно считать, что сейчас закон призван отрегулировать не только статус коттеджных поселков и товариществ собственников недвижимости, но и садовых некоммерческих товариществ (жилые дома могут числиться в СНТ). Также иногда он может относиться и к огородным некоммерческим товариществам (жилой комплекс подразумевает одну только группу землевладений с единой инфраструктурой и без домов), – подчеркивает Н. Филиппов. – Но и этого мало. В некоторых положениях к проекту предлагается дать право собственникам проводить общие собрания, чтобы самостоятельно решать вопрос о присвоении статуса жилого комплекса. Такая инициатива может исходить даже от владельцев общей инфраструктуры».

Однако не все так просто, и законодатели выдвинули целый ряд условий. Во-первых, объекты должны быть размещены на соприкасающихся участках. Во-вторых, следует организовать общую инфраструктурную сеть. В-третьих, необходимо всегда проводить общее собрание владельцев, на котором не менее 3/4 голосов будет отдано за признание статуса жилого комплекса (причем в протоколе собрания следует отметить присутствие всех 100% собственников). Если до даты начала действия закона ТСН товарищество собственников жилья и какая-либо другая некоммерческая организация уже существовала, она имеет полное право по той же схеме (через общее решение) перейти в статус жилищного комплекса.

«В отношении СНТ обнаруживается явное расхождение с требованиями другого закона «О ведении садоводства и огородничества для собственных нужд…». Пока нельзя точно установить, сознательно принято такое решение по каким-либо соображениям или же допущена ошибка, которую вскоре исправят при переходе ко второму чтению», – указал Н. Филиппов.

Общее впечатление скорее положительное. Проект тщательно расписывает полномочия собраний собственников и регламент их ведения. Предусмотрено деление общего имущества на 2 части. Во-первых, будет то, что находится в долевом владении, и не находящееся в таковом. Второй тип собственности будут использовать, если участок тротуара, отопительные системы, водопровод или что-то еще принадлежат конкретному человеку.

Конституционные судьи подчеркнули неприемлемость произвольного изъятия законно купленной собственности, даже когда она нужна для общих целей и задач. Обойти эту проблему авторы закона предлагают за счет специальных соглашений, для которых специально прописали общероссийские правила. Пройти и проехать через участок к дому можно будет свободно, запрещать такие действия никто не вправе. Однако у владельца земли есть возможность назначить определенную плату в рамках указанных правительством России норм. Фактически распоряжающееся общим имуществом лицо не сможет поменять его целевое предназначение.

«Общая долевая собственность, согласно законопроекту, должна управляться одним из трех способов: либо напрямую отдельными собственниками, либо через структуру ТСН, либо с помощью управляющей организации», – дополняет Филиппов.

При выборе варианта непосредственного управления договоренностями с фирмами ЖКХ (водоканал, электроресурсная организация, поставщики газа и тепла, вывоз твердых отходов) каждому придется лично подписывать отдельное соглашение. Заказывать услуги охраны, очистки территории и тому подобного все-таки придется сообща (в этом случае стороной соглашения будет большинство владельцев земли, если не удастся прийти к полному единогласию).

«Нестандартным образом разработчики закона подошли к управлению имуществом при формировании ТСН. Для создания такого товарищества необходимо набрать просто большинство голосов. Можно создать лишь 1 ТСН, – подчеркивает опытный юрист. – Взносы будут двух разных типов: членские и на целевые расходы. Каждый участник товарищества обязан перечислять такие суммы. В уставе можно прописать разную частоту отчислений, но она не может быть больше 1 раза за 30 календарных дней. Владельцы земли и недвижимости, даже не вошедшие в число участников сообщества, должны будут перечислять деньги на общее имущество. Такие неактивные граждане должны в совокупности платить столько же, сколько и участвующие в ТСН. Если они допустят просрочку платежей, есть возможность получения долга по суду».

При управлении общим имуществом через УК все собственники по отдельности несут обязанность платить ей положенную сумму. Ответственности по обязательствам иных лиц никто не несет.

«В договоре о внешнем управлении должны быть прописаны строго идентичные условия для каждого, – говорит Филиппов. – Нужно учитывать, что законопроект запрещает отключать потребителей от любых услуг, даже в случае неуплаты УК или товарищества. Поставщики ресурса вправе расторгнуть неисполняемый договор. В этом случае закон предписывает считать сразу заключенным новый договор, уже со всеми владельцами напрямую. Однако все, что касается поставки ресурсов для объектов в долевой собственности, останется неизменным – разрыв соглашения не предусмотрен».

Район Перово получил 2 новостройки в ходе программы по обновлению жилого фонда Москвы. Суммарная площадь этих объектов превышает 51000 кв. м. Соответствующее заявление сделал руководитель строительного ведомства российской столицы В. Овчинский.

При сооружении новых зданий использовалась технология монолитного строительства. Один из них возвели на 1-й Владимирской, присвоили индекс 47, к.1. Другой дом под номером 23 появился на 3-й Владимирской улице.

«В рамках этих объектов обустроили 454 квартиры. Суммарная площадь достигает 27000 кв. м. 9 квартир отведено специально для инвалидов. В обоих домах предусмотрены парковки – как с подземным расположением, так и обычные плоскостные. Совсем недалеко есть станция метрополитена «Перово», относящаяся к «Калининской ветке», – указал глава департамента.

Стройка велась в районе с устойчивой городской застройкой. Там есть хорошо подготовленная социально-бытовая инфраструктура, обеспечен высокий уровень транспортной доступности. Все фасады изначально оборудовали корзинами под кондиционеры, что позволило создать единообразный дизайн. В упомянутых новостройках есть отличные входные группы, имеющие остекление витражного типа.

Дом 23 по 3-й Владимирской состоит из 5 секций. Они имеют переменную этажность. В общей сложности там обустроили 346 квартир, 6 из них рассчитаны на маломобильных покупателей. В жилом комплексе будет подземный паркинг для 85 авто. Фасад отделали кирпичом, который выложен поверх стеновых трехслойных панелей, навешанных на каркас.

Дом на 1-й Владимирской состоит из 1 секции. Жители расположенных в нем 108 квартир могут воспользоваться подземной парковкой на 39 машин. 3 квартиры планируется отдать маломобильным москвичам. Подготовка состояла в расширении коридоров и дверей, а также в монтаже специальных образцов сантехники.

Первые этажи обоих домов отдадут под магазины и общепит. Там будут работать пункты выдачи товаров из маркетплейсов и ряд иных объектов социально-бытовой сферы.

«Мосгосстройнадзор» своим заключением подтвердил, что строители выполнили все нормы проектной документации при сооружении этих реновационных зданий. Инспекция проконтролировала весь ход постройки объектов. На каждом доме проведено по 14 выездных проверок», – уточняет руководитель надзорного органа А. Слободчиков.

Некоторое время назад градоначальник С. Собянин заявил, что добавлено 22 дополнительные площадки для расширения строительства жилья, которое выдадут участникам программы реновации.

Представитель «Департамента градостроительной политики» анонсировал старт крупного строительства на юге столичной агломерации. В. Овчинский рассказал, что в Нагорном районе столицы начали воплощать амбициозный проект. Благодаря программе реновации, на площади в 33 000 кв. м. появится современный комфортный ЖК.

«На Варшавском шоссе 90/1 мы решили снести два старых обветшалых дома. Первый этап программы пройден: всех жителей расселили во временное жилье, постройки демонтировали и полностью очистили площадку под будущее строительство. Согласно проекту, здание запланировано с площадью более 17 000 кв. м. Оно будет состоять из 5 крупных модулей и вмещать 288 квартир.

На нулевом этаже расположится парковка на сотню автомобилей. На данный момент бригады строителей совершают подготовительные работы, монтируя инженерные сети», – отметил чиновник о ситуации на стройплощадке.

Нижние этажи новостройки традиционно займут точки бытовых услуг: офис администратора, магазины, кафе, аптеки, почта и прочие сервисные службы. Наружное оформление жилой постройки осуществят в серо-терракотовых тонах. Для реализации современного принципа вентилируемого фасада будут использованы керамогранитные плиты. С внешней стороны на них смонтируют решетки для дальнейшего установления кондиционеров. Для входов разработали дизайн специальных стеклянных конструкций с цветными витражами.

Обширную территорию у новостройки распланировали таким образом, чтобы каждый мог провести досуг на свое усмотрение. Задача No1 – озеленить участок и обустроить клумбы. Часть пространства отведут для любителей безмятежного отдыха, на другой создадут спортивный уголок с защитным резиновым покрытием, игровую площадку для малышей.

Антон Слободчиков уведомляет:

«Разрешение на строительство было выдано в конце октября. Как только компания-застройщик уведомит о старте строительно-монтажных работ, «Мосгосстройнадзор» составит план регулярных проверок. На каждом этапе сотрудники организации должны контролировать, как выполняются установленные законом нормы, соответствует ли качество материалов заявленным в плане».

Очередной комплекс вырастет в удобном месте: вблизи метро, средняя школа и детсад, торговый комплекс, иные инфраструктурные объекты.

Недавно С. Собянин информировал, что направленная на переселение граждан в новое обустроенное жилье программа реновации пополнена еще 22 новыми платформами…

Мэр столицы напомнил, что концепция реновации жилого фонда действует с 2017 года и все документы по программе предлагается отследить на сайте столицы mos.ru. Масштабный проект коснется почти 1 млн. горожан, поскольку в планах повысить качество жизни обитателей 5176 устарелых домов. Только в прошлом году счастливые москвичи переехали в 59 крупных новостроек, а это более 47 000 человек. Понимая важность поставленной задачи, глава столицы приказал в два раза ускорить работу по программе.

В июле-сентябре 2024 года произошло знаменательное событие на столичном рынке арендной недвижимости. Организовано существенное обновление рейтинга наиболее дорогих лотов, теперь в нем 50% свежих позиций.

К концу сентября примерно 40% объектов, входящих в список, можно арендовать за 1-1,5 миллиона рублей. Наиболее дешевая квартира из перечня может быть взята напрокат за 800 тысяч, а самая дорогостоящая за 4 миллиона 200 тысяч рублей. Соответствующие данные приведены в публикации PCMR TOP-100 (расшифровывается как Prime Central Moscow Rentals TOP-100 Index). Аналитическую работу провело агентство Intermark Аренда.

Всего в третьем квартале среднестатистическая ставка на аренду квартиры, попадающей в рейтинг, поднялась на 5% и достигла 1 млн. 480 тысяч рублей. Рост расценок связывают с исключением наиболее доступных предложений из-за активного спроса и с включением в список новых, все более дорогих объектов. Согласно оценке возглавляющей Intermark Аренду Е. Куликовой, уже традицией считается обновление рейтинга не более чем на 25-33% в течение квартала. Сейчас же поставлен рекорд скорости изменений.

Причислять арендное жилье к элитной категории можно только с учетом ее расположения. Куликова отмечает, что прежде в такую группу попадали исключительно объекты в пределах Садового кольца. Однако теперь ситуация изменилась, ряд элитных домов расположен уже между Садовым и Третьим транспортным кольцом: на юго-западе, западе и северо-западе.

Исследователи выяснили, что большая часть самых дорогих квартир относится к району Арбат-Кропоткинская – практически 40%. Также заметна концентрация дорогостоящих лотов в Пресненском районе, доля 16%. Примечательной чертой сегодняшней ситуации является увеличение доли квартир с общей площадью ниже 300 кв. м. Одновременно с этим сократилось число наиболее крупных объектов недвижимости. 37% сбываемых лотов имеют площадь 200-300 кв. м.

Дополнительным критерием для установления категории недвижимости можно считать технический и дизайнерский уровень дома. В элитном жилье качество строительства и архитектурно-дизайнерской проработки должно быть на высшем уровне. Также учитывается новизна постройки, ограждение и наличие охранников, изящество входных групп. К элитной категории могут отнести квартиры площадью не менее 70 кв. м.

«Немалая часть предложений этого сегмента относится к районам Крылатское, Красная Пресня, Мещанский», – подчеркивает специалист.

Квартиры высокобюджетной категории, как полагает начальник проекта «Яндекс Аренда» Р. Жуков, по большей части привлекают коммерсантов и высокопоставленных руководителей частных фирм. Немалая часть арендаторов – блогеры, музыканты и другие творческие деятели с повышенными доходами. Снимать элитное жилье нередко стараются крупные организации, которые предоставляют квартиры своему персоналу. Еще одна часть потребителей – те, кто на долгий срок приезжают в другие города, но не собираются обзаводиться своим жильем.

Как считает ответственный за сектор долгосрочной аренды в сервисе «Авито Недвижимость» К. Каменев, ряд жителей нашей страны снимают элитные объекты, чтобы попробовать их на собственном опыте и подобрать самое привлекательное решение. Даже такие люди не могут разбрасываться деньгами, поэтому им нужно действовать осознанно.

Исследование «Яндекс Аренды» показало, что дорогостоящие съемные студии и однокомнатные квартиры интереснее всего москвичам, петербуржцам и красноярцам. В российской столице просматривают почти 36% всех объявлений (проценты от общего количества просмотров в мегаполисах). На Санкт-Петербург приходится 34% просмотров, а на Красноярск лишь 9,1%.

Медианная стоимость долгосрочного найма высокобюджетной студии или однокомнатной квартиры в столице достигает 124 000 рублей. В Петербурге она составляет 75 000, а за найм такого же жилья в Красноярске нужно уплачивать в среднем 38 тысяч рублей.

Высокобюджетные лоты с 2 и 3 комнатами в Москве хотят найти 62,3% потребителей. Потенциальных арендаторов такой недвижимости в Санкт-Петербурге всего 23% относительно общего числа. На третьей строчке расположился Екатеринбург, откуда исходит 2,3% просмотров предложений дорогостоящей недвижимости. Медианные расценки для аренды двухкомнатных и трехкомнатных квартир повышенного класса в этих городах составляют 216, 130 и 88 тысяч рублей соответственно.

Эксперты «Авито.Недвижимости» установили, что в октябре 2024 года в 11 городах с миллионным населением востребованность элитной недвижимости выросла по сравнению с предыдущим месяцем. Лидером по приросту стал Воронеж, где подъем достиг 93%. В Новосибирске такой сегмент поднялся на 70%, а в Нижнем Новгороде он вырос на 69%. Если отталкиваться от абсолютных цифр, а не относительных индексов, особенно высокий спрос за пределами Москвы и Санкт-Петербурга характерен для Казани. Там же очень высоко и предложение – 3791, 571 и 192 квартиры соответственно. Если вынести за скобки столицу, среднероссийская ставка аренды элитной городской недвижимости по стране в октябре достигла 135 тысяч рублей.

Как полагает Куликова, по традиции в ноябре наступает время низкой активности. Дальше до середины февраля в сегменте элитной недвижимости сохраняется слабая динамика. Но в этом году есть основания полагать, что такого спада не будет. Подогрев рыночной конъюнктуры обеспечат квартиросъемщики, которые в августе и первой половине осени не сумели получить жилье, устраивающее их по всем параметрам. Они временно пошли на уступки, приняв повышение цены, изменив выбор места или требования к числу комнат. Но их основной запрос не был удовлетворен.

«Сейчас, когда рынок немного успокоился, они вновь выйдут на охоту за интересными предложениями», – указывает эксперт.

Новый дом, где жилая площадь составляет больше 17 000 кв. метров, построили в северной части Москвы – в Бескудниковском районе. Новостройка находится на территории Коровинского шоссе в д. No12. Такую информацию предоставил Министр правительства, российский государственный деятель В. Овчинский.

Это уже 14 жилая застройка, выполненная по проекту реновации на данной территории. На сегодняшний день дом подготовили к заселению.

«В ЖК, который создан на территории Бескудниковского района, будет 306 квартир. 5 приспособлены для людей с ограниченными возможностями, малоподвижным гражданам.

Дом поделен на три сектора различной этажности. В каждом функционирует по две лифтовые кабины. В подъезде предусмотрена специальная комната для управдома и помещение, где будут стоять детские коляски.

Первые этажи здания будут заняты магазинами, аптечными киосками, другими необходимыми постройками. До метро «Селигерская» можно добраться пешком за несколько минут. Рядом с домом работают медицинские учреждения, детский садик, среднее школьное учреждение», – говорит Овчинский.

Владислав предоставил информацию о том, что фасад сооружения выложен керамогранитом, отделан керамической плиткой, окрашенной в кофейные с бежевыми тона. Здесь же смонтированы корзины, предназначенные для кондиционирующих устройств. Вход в здание украшают витражи.

Возле дома находятся несколько детских площадок, где установлено безопасное покрытие для детей из резины, площадка для занятий спортом, и специально оборудованная местность для отдыха граждан.

Согласно поручению столичного мэра должны уделять отдельное внимание качественным характеристикам возводимых жилых построек, которые входят в проект реновации…

«К строительным работам приступили в 2021 г. Все этапы возведения находились под пристальным контролем комитетских инспекторов. Всего осуществлено двенадцать надзорных программ с участием сотрудников из «Центра экспертиз». Эксперты следили за качеством исполняемой работы, используемых стройматериалов. По итогам составлено заключение. Из него следовало, что объект полностью соответствует проекту», – говорит А. Слободчиков, глава комитета по строительному надзору.

Раньше С. Собянин рассказывал о том, что в список территорий, где в будущем возведут новые предназначенные для переселенцев жилые дома, включаются 22 площадки.

Мэр столицы дал задание в несколько раз повысить темпы осуществления реновационной программы. Только за прошлый год произошло заселение людей в 59 новых домов. В общей сложности переселили более 47 000 жильцов.

Стоит напомнить, что проект реновации жилого фонда утвердил мэр Москвы еще летом 2017 г. В программу вошло более 5000 домов. Это ориентировочно 350 000 квартир, площадь которых составила 16 400 000 кв. м. Здесь живет практически миллион жителей столицы. В феврале 2018 г. в новые дома перебрались первые новоселы.

В последнее время замечается увеличение судебных исков к застройщикам от собственников жилья за невыполнение договорных обязательств. При этом количество разбирательств с каждым днем увеличивается, и в денежном эквиваленте составляет миллиардов рублей. Сложившуюся ситуацию пришлось комментировать председателю Комитета Госдумы в сфере строительства и ЖКХ С. Пахомову.

Согласно его словам, штрафы за не соответствующую отделку проданных квартир для заинтересованных лиц становятся источником прибыли. По мнению депутата, собственникам нового жилья предлагают заключить договор доверенного лица, который будет представлять интересы владельцев в суде. Это организовано с целью взыскания неустойки с застройщиков за недоделки в квартирах.

Такая тенденция, как сказал депутат, просматривается везде:

«Всем собственникам предлагается оформить доверенности на юристов для представления в суд. В результате обещают взыскать солидные штрафы с застройщиков на устранение найденных недостатков. Таким образом, денежные обороты разбирательств ежегодно составляют огромные суммы.

На данный момент, как ответственное лицо, я не могу точно утверждать про спланированную атаку на строительный бизнес. То, что проблема существует – факт неоспоримый».

В то же время, как признал в беседе депутат, повод для разбирательств действительно существует:

«Качество строительства порой не отвечает требованиям по нормам, что приводит к росту законных претензий».

По итогу возникла проблема огромных штрафов к строительным компаниям, которую приходится решать на всех заинтересованных уровнях, ведь «главная задача разбирательств – это предоставить покупателю достойную, качественную жилплощадь, а не взыскать штраф с застройщика».

В ходе разбирательств глава комитета С. Пахомов продолжил:

«Нам привели случай одного из столичных застройщиков, которому на квартиру стоимостью 15 миллионов предъявили претензию за недоделки на сумму 45 миллионов рублей. Появляется стойкое ощущение претензий к застройщикам в прибыльный бизнес».

В то же время депутат отметил, что процесс не стоит на месте. Принят закон, который должен решить уже сейчас ряд возникших проблем. Так, закон устанавливает критерии качественной отделки, регулирует вынесение штрафов, начисления пени и процесс применения взысканий. Депутат не исключает вероятность корректировки закона в связи с реальными требованиями.

«У наших граждан должен иметься законный способ получения качественной продукции. Именно поэтому застройщики должны навести порядок в сдаче объектов или оплачивать недоделки», – резюмировал депутат.

Комиссия при Правительстве РФ, занимающаяся законопроектной деятельностью, изучила проект, предназначенный для совершенствования существующего кадастрового законодательства…

Владимир Груздев, занимающий пост руководителя АЮР заявил, что недавно подготовленный проект предусматривает, что с 2026 года кадастровую оценку на территории России будут проводить с применением национальной системы искусственного интеллекта, анализирующую данные по территориям. Ее создателем заявлена компания «Роскадастр», которая специально для этих целей была открыта Росреестром.

«Проведение кадастровой оценки необходимо, чтобы определить объективную стоимость жилья, которая будет соответствовать рынку недвижимости. Именно от проведенной оценки будет зависеть налогообложение объекта. Кадастровая оценка должна осуществляться с соблюдением интересов всех сторон – бизнеса, покупателей и государства», – заявил эксперт.

Он также заявил о том, что на сегодняшний день кадастровая оценка жилых и нежилых объектов осуществляется по одному стандартному алгоритму, который учитывает тенденции рынка жилья. Благодаря этому, удается уменьшить число лотов с ошибочными кадастровыми ценами. Они определяются исходя из параметров объекта и ценообразующих критериев, после чего сравниваются с рыночными расценками.

Для расчета обычно учитывается местоположение квартиры или жилого дома, площадь лота и его удаленность от транспортной инфраструктуры, использованные для строительства материалы, степень износа. Также при расчете обязательно проверяется, не находится ли здание в зоне, где территорию можно использовать только на особых условиях. Информация о кадастровых расценках периодически обновляется. В столице это происходит раз в 24 месяца.

«Совершенствование и дальнейшее применение созданной в России системы для формирования кадастровой стоимости недвижимости позволяет активно развивать данную отрасль. Государство и россияне будут иметь право воспользоваться качественными и простыми сервисами, с помощью которых можно разрешить большинство вопросов, так или иначе связанных с объектами недвижимости.

Специально для этого сотрудниками Росреестра создается государственная программа, участники которой должны будут в течение ближайших 5 лет внести 95% существующей информации в эту систему. С ее помощью можно оперативно получать данные о правовом статусе земельного участка и объектов, которые на нем находятся. Существуют и иные важные вопросы, которые можно решить с помощью нового изобретения», – прокомментировал сложившуюся ситуацию руководитель АЮР.

В северо-западном столичном районе практически введено в эксплуатацию образовательное учреждение для детей дошкольного возраста. Детский сад рассчитан на две сотни человек. Он находится на улице Нижние Мневники, девятый участок.

Информацией поделился Владислав Овчинский, занимающий должность начальника градостроительного госдепартамента. Возведение образовательных зданий позволяет обеспечить гражданам, проживающим в новом современном районе, качественные социальные объекты в пешей доступности.

«Территория садика занимает более трех тысяч квадратов. На данный момент уже проведены фасадные и отделочные работы, установлена кровля, выполнена стеновая кладка, вмонтированы оконные конструкции. Осуществляется общее благоустройство сада и прилегающей территории. Практически закончен монтаж технических и инженерных устройств. Все сделано приблизительно на 97%», – рассказал Овчинский.

Руководитель департамента градостроителей указал, что в доме три этажа. Здесь будет создана кухня, медпункт, развивающие комнаты, просторные залы для обучения музыке, занятий спортом.

На территории дошкольного учреждения построят веранды, где создадут две спортплощадки. Детский садик будет функционировать в районе Мневниковской поймы в пределах жилого комплекса «Остров». После завершения работ объект введут в эксплуатацию, а дальше передадут на баланс столицы. Все строительные работы осуществляет фирма «Донстрой».

«Московский государственный надзор одобрил работы по возведению садика в три этажа летом прошлого года. Строительная компания начала возводить дошкольное учреждение уже через месяц. Все этапы контролируются комитетом инспекторов.

На сегодняшний день было пять проверок. Специалисты изучили объем выполненных работ, целесообразность использования материалов и их качество, соответствие стройки проектной документации», – дает разъяснения Антон Слободчиков.

Немногим ранее столичный мэр рассказал о том, что проект усовершенствования искусственного острова на северо-западе столицы подразумевает возведение более 3 000 000 кв. м. недвижимости.

Государственная Дума РФ приняла решение предоставить ЦБ России дополнительные инструменты для более жесткого контроля предоставления ипотеки. Новый законопроект принят депутатами и начнет действовать со 2 квартала будущего года.

Авторами проекта стала группа сенаторов, которую возглавил Анатолий Аксаков. По мнению руководителя одного из комитетов Госдумы, новый законопроект позволит регулятору снизить закредитованность населения и возможность появления проблем у банковских организаций.

Центробанк будет контролировать ипотечный рынок путем использования макропруденциальных лимитов. Под данным термином скрывается ограничение количества рискованных займов среди всей выданной ипотеки. ЦБ РФ на текущий момент использует лимиты по потребительским займам без обеспечения, которые выдаются банками и МФО. С апреля 2025 года такие лимиты будут действовать и при получении ипотечного кредита.

Согласно опубликованному документу, ЦБ РФ станет ограничивать долю займов, предоставляемых под залог. В качестве последнего обычно используются машиноместа, жилые дома, участки земли, а также незаконченные строительные объекты. Вводимые лимиты будут действовать не только в банках, но и в МФО.

«Внедрение макропруденциальных лимитов позволит значительно снизить долю займов, соответствующих ряду критериев, в портфеле кредитных продуктов ипотечного типа. Ограничение может быть использовано при необходимости выдать потребительский займ россиянину, у которого долговая нагрузка выше 75-80%.

Использование лимитов оказалось очень эффективным при использовании с потребительскими кредитами. Именно поэтому ЦБ теперь сможет использовать этот инструмент и для ипотечных займов», – прокомментировал ситуацию Анатолий Аксаков.

Депутат заявил, что у регулятора теперь есть возможность уменьшить долю рискованных займов, которые в любой момент могут перейти в разряд просроченных – во всем кредитном портфеле ипотечного типа.

«Использование нового законопроекта позволит уменьшить закредитованность россиян и стабилизировать отечественную финансовую систему. Банки и МФО станут гораздо реже сталкиваться с рисками, поэтому будут чувствовать себя комфортнее на рынке», – заявил он.

Сейчас финансовые организации, стремясь получить большую прибыль, выдают рискованные займы. Регулятор сможет вернуть ситуацию в правильное русло.

Представители Центробанка в интервью СМИ отмечают, что использование новых ограничений «необходимо, чтобы нивелировать влияние проблем потребительского кредитования, а также сдержать постоянно растущую закредитованность россиян; таким образом удастся оградить россиян с большим количеством долгов от получения новых кредитов».

«Увеличение количества кредитов у россиян при нынешней перестраивающейся экономике способно вызвать целый ряд рисков для отрасли. Если люди не смогут обслуживать взятые ранее кредиты, экономический спрос начнет падать, банки начнут нести потери, списывая эти займы. В итоге они не смогут предоставлять достаточное количество кредитных продуктов. С помощью макропруденциальных лимитов удастся оздоровить существующие алгоритмы кредитования», – комментируют представители ЦБ РФ.

Изменения в существующем законодательстве были вызваны появлением большого количества мошеннических схем. Благодаря их наличию, количество новой недвижимости может вырасти и создать риски для владельцев ипотечных займов. Соответствующую информацию предоставил СМИ Александр Цыганов, профессор одного из ведущих российских экономических ВУзов. Эльвира Набиуллина ранее негативно высказывалась об этих схемах и обещала, что в скором времени появятся новые инструменты, способные предотвратить их появление.

«Существующую ситуацию нужно менять, поскольку на рынке возникло большое количество «серых» схем, где участвуют девелоперы и банки, способные вызвать огромные проблемы в будущем.

Как только поправки будут приняты, государственный регулятор сможет предотвратить появление подобных алгоритмов и их дальнейшее распространение. Ранее все отдавалось на откуп логике застройщиков, однако теперь принято решение о необходимости регулировать использование ипотечных займов», – прокомментировал ученый.

– Финансовые организации перестали учитывать мнение ЦБ РФ, который на протяжении долгого времени предупреждал рынок о негативной тенденции – россияне получают низкие ипотечные ставки, но общая цена займа увеличивается, – заявила эксперт Ирина Радченко.

«В итоге получается абсолютно странная ситуация. На рынке возникают кэшбеки, которые можно получить в ходе приобретения недвижимости, и ряд лазеек, позволяющих обойти законодательство. Эльвира Набиуллина назвала их «схематозами».

У регулятора просто нет иного выбора – он должен заставить банки работать исключительно под контролем ЦБ РФ. Для этого и вводится новый законопроект. Ключевая идея заключается в том, чтобы наделить кредитора, желающего взять ипотеку, большей ответственностью», – отметила Радченко.

– Стоимость недвижимости в стране значительно выросла за последнее время. При этом «первичка» гораздо дороже «вторички». Россиянам приходится брать большие ипотечные займы. Велик риск того, что заемщик не сможет своевременно гасить долг. Это приведет к судебным разбирательствам, необходимости продажи недвижимости с аукциона. В текущих реалиях подобное практически невозможно, – комментирует риэлтор Дмитрий Ракута.

«Если банк выйдет на рынок со «вторичкой» в залоге, которую продали по слишком высокой цене, ему придется дожидаться снижения ключевой ставки от ЦБ РФ или реализовывать лот со скидкой. Становится непонятно, удастся ли в результате такой сделки закрыть просроченный долг и возместить банку затраты. Массовые дефолты «ипотечников» могут привести к тому, что банки начнут чинить им препятствия при покупке недвижимости. Именно поэтому гораздо эффективнее ограничить возможности банков, чтобы они не давали ипотеку абсолютно всем», – отметил он.

– Очень опасно предоставлять ипотечный займ россиянам, у которых уже есть кредиты, – считает Ракута. – После изменений банки будут гораздо строже подходить к расчетам кредитной нагрузки заемщиков.

«В то же самое время ипотека на территории России защищена большой «первоначалкой». Банк получает ее дополнительно к цене квартиры», – комментирует Татьяна Решетникова, топ-менеджер одного из подразделений организации «Этажи».

– По сложным кредитам финансовые организации имеют право сами менять требования к «первоначалке», чем они сейчас и пользуются. В некоторых банках необходимо предоставить 50% от стоимости жилья, чтобы получить займ. Кроме того, в большинстве случаев при оформлении ипотеки заемщик покупает страховку на себя и на квартиру. Именно поэтому необходимо защитить возможных заемщиков от чрезмерного количества кредитов, а банки – от появления чрезмерно большого количества недобросовестных займов. Ипотека при этом должна быть доступна всем», – отметила она.